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用語集

あ行

用語 用語に関する説明
一般事務受託者 投資法人の委託を受けてその資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務を行う一又は複数の者をいいます。具体的には、投資証券の募集、発行事務、名義書換事務、投資法人の機関の運営に関する事務、分配金の支払事務、計算事務、納税事務等を行います。
インサイダー取引 上場会社等の役員・大株主・その他の会社関係者が有価証券の投資判断に影響を及ぼす重要な未公開の内部情報を有する場合に、それを利用して行う不公正な証券取引、売買取引の公正と投資者保護のために規制される取引をいいます。但し、投資法人において法令上は規制されていません。
エンドテナント マスターリース会社との間で転貸借契約を締結している転借人及び信託受託者との間で直接の賃貸借契約を締結している賃借人(マスターリース会社を除きます。)をいいます。

か行

用語 用語に関する説明
価格時点 不動産の鑑定評価において、価格判定の基準日をいい、鑑定評価の実査の日や鑑定評価書の作成の日とは観念上別となります。不動産の価格形成要因は常に変動的であることから、不動産の価格は価格時点においてのみ妥当性を有します。
瑕疵担保責任 売買の目的物に隠れた瑕疵があったときに売主が買主に対して負う責任をいいます。
稼働率 賃貸面積÷賃貸可能面積により算出されます。
賃貸可能面積とは、事務所、店舗、居宅等の用途に賃貸が可能な面積合計のうち本投資法人の保有持分に相当する面積(共用部等を賃貸している場合はその賃貸 面積を含みます。)をいいます。また、賃貸面積とは、賃貸可能面積のうち、実際に賃貸借契約が締結され、賃貸されている面積合計のうち本投資法人の保有持 分に相当する面積をいいます。
監督役員 投資信託及び投資法人に関する法律(以下「投信法」といいます。)に基づき、執行役員の職務の執行を監督する役員をいいます。
基準階面積 建物の標準的なフロアの面積をいいます。
既存不適格 建物が建築された当時の建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例(以下「建築基準法等」といいます。)の規定には適合していたが、その後の建築基準法等の改正に伴い、当該改正規定の施行又は適用の際、これらの規定に適合しない現に存する建物(現に建築中のものを含みます。)として、当該規定が適用されない扱いとされているものをいいます。
極度ローン契約 一定の金額を上限として金銭の貸借を行うことを予め約束する金銭消費貸借契約をいいます。
区分所有建物 一棟の建物であっても、構造上複数の部分に区分され、独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に使用される場合には、各々の建物部分は分離してそれぞれ所有権の対象とすることができます。このような所有権のことを区分所有権といい、区分所有権を有する者のことを区分所有者、区分所有の対象となる建物をそれぞれ区分所有建物といいます。
嫌悪施設 工場・高圧鉄塔・ガスタンク等、不動産の経済価値等に影響を及ぼすような施設をいいます。
原価法 不動産の鑑定評価において、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める方法をいいます。
建築確認通知書・検査済証 建築基準法第6条に基づく建築物の新築や増改築の際の建築確認の申請に対して、建築主事の確認後、適法である場合に交付される書面を建築確認通知書、建築基準法第7条に基づき、工事完了後に完了届を提出した上建築主事の検査を受けて、適法である場合に交付される書面を検査済証といいます。
建蔽率 建築基準法第 53条に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいい、ただし、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。敷地が街区の角にあることその他の要因により、実際に適用される割合とは異なる場合があります。
「固定賃料」型 マスターリース会社が信託受託者に固定金額の賃料を支払うことが約束されているマスターリース契約の種別をいいます。

さ行

用語 用語に関する説明
再調達価格 建物状況調査評価において、既存の建物と同程度のものを調査時に新築するとした場合の費用(解体撤去費用、設計料、移転引越費、仮事務所費、営業補償費等を含みません。また、法的な制約条件の変更の影響も含みません。)をいいます。
敷地利用権 区分所有者が区分所有建物の専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいいます。
資産運用会社 内閣総理大臣の認可を受けて資産運用委託契約に基づき、投資法人の資産の運用に係る業務を行う者をいいます。投資法人は、資産の運用業務を外部の専門家に委託することが義務付けられていますが、資産運用会社がこの外部の専門家に該当します。
資産保管会社 投資法人の委託を受けてその資産の保管に係る業務を行うものをいいます。具体的には、金銭、有価証券、不動産権利証等の保管や資産保管に係る帳簿の作成事務等を行います。
執行役員 投信法に基づき、本投資法人の業務を執行するとともに、投資法人を代表する役員をいいます。
資本的支出及び修繕費 固定資産(建物・設備等)の修理や改良等により支出した金額のうち、固定資産の機能、価値の増加又は使用可能期間の延長をもたらす増加分として、固定資産の取得価額に加算される支出を「資本的支出」、その支出事業年度の損金となるその他の支出を「修繕費」といいます。
収益価格 不動産の鑑定評価において、収益還元法により求められた試算価格をいいます。
収益還元法 不動産の鑑定評価において、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める方法をいいます。
修繕 劣化した部材・部品・機器等の性能・機能を原状あるいは実務上支障のない状態までに回復させることをいいます。但し、保守の範囲に含まれる定期的な小部品の取替え等は除きます。
積算価格 不動産の鑑定評価において、原価法により求められた試算価格を言います。
信託受益権 信託契約に基づいて行われる信託財産の管理や運用等の結果を享受する権利のことをいいます。
信託受託者 委託者から財産権の委託その他の処分を受け、一定の目的に従い、その財産の管理又は処分をなす者をいいます。
設立企画人 投資法人を設立するために規約を作成する者をいいます。

た行

用語 用語に関する説明
宅地建物取引業者 宅地建物取引業法第3条第1項に基づく国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けて、宅地建物の売買・交換又は貸借の代理又は媒介等を不特定多数の者に対して反復継続して営む者をいいます。
建物状況調査報告書(エンジニアリング・レポート) 建物劣化診断調査、短期・長期修繕計画の策定、建築基準法の法令遵守状況調査、建物有害物質含有調査、土壌環境調査等の建物状況評価について、専門家が調査したレポートをいいます。
ターミナルキャップレート 不動産の鑑定評価において、収益還元法におけるDCF法の適用において、復帰価格を求める際に採用する対象不動産の保有期間の満了時点における還元利回り(最終還元利回り)をいいます。
地上権 民法に基づき、他人の土地において、工作物(建物を含みます。)又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利をいいます。建物所有を目的とする地上権は、借地権として借地借家法の保護を受けます。
長期修繕積立金 長期修繕計画に基づき積み立てる各期毎の積立金(資本的支出及び修繕費に充当するものを含みます。)をいいます。
直接還元法 不動産の鑑定評価において、収益還元法によって収益価格を求める方法のうち、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をいいます。
地歴 建物が建築される以前の当該建物の敷地の利用履歴をいいます。
ディンクス世帯 夫婦共稼ぎで収入源が2つあり (Double Income)、かつ子供がいない(No Kids)世帯をいいます。
適格機関投資家 金融商品取引法第2条第3項第1号に基づき、有価証券に対する投資に係る専門的知識及び経験を有する者として内閣府令で定める者をいいます。具体的には、証券会社、生命保険会社、損害保険会社、銀行、信託銀行、年金資金運用基金、信用金庫、農林系金融機関、投資法人等、大量の有価証券等を保有し、また売買を行う法人、団体等が含まれます。
デュー・ディリジェンス 不動産又は不動産を裏付け若しくは引当てとする資産を取得する際に、経済的側面、法的側面、物理的側面から多角的に不動産の価値に影響を及ぼす事項について詳細調査を実施することをいいます。具体的には、経済的調査(価格調査、賃貸市場調査)、物理的調査(建物診断、地震リスク評価、土壌汚染調査)、法的調査(権利関係調査)等が行われます。
登記の公信力 登記上の表示を信頼して不動産の取引をした者は、たとえ登記名義人が真実の権利者でない場合でも、一定の要件のもとでその権利を取得することが認められることをいいます。日本法上、登記の公信力は認められていません。
投資口の希薄化 投資口の追加発行により発行済投資口総数が増加し、投資口1口当たりの利益や分配金、純資産等が減少することをいいます。
匿名組合契約 投資を行う出資者が営業を行う相手方に出資し、営業者が営業によって得られた利益を分配することを約した商法上の匿名組合契約をいいます。
都心5区 千代田、港、中央、渋谷及び新宿の5区をいいます。
投資対象不動産 投資対象たる不動産及び投資対象とする資産対応証券等の引当てとなる不動産をいいます。
投資対象不動産等 本投資法人が主に投資対象とする不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の特定資産をいいます。
特定資産 投資対象資産のうち、投信法、税法等で「特定資産」と呼ばれる資産を示す場合に用いています。
取引一任代理 宅地建物取引業法に基づき、宅地建物取引業者が、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に係る判断の全部又は一部を一任されるとともに当該判断に基づきこれらの取引の代理又は媒介を行うことをいいます。
取引利回り 実際の取引に基づく不動産価格に対する当該不動産の収益の割合をいいます。

な行

用語 用語に関する説明
延床面積 登記簿上に記載されている建物の各階の床面積の合計数値をいいます。

は行

用語 用語に関する説明
「パス・スルー」型 マスターリース会社とエンドテナントとの間の転貸借契約に基づく賃料と同額をマスターリース会社が信託受託者に支払うことが約束されているマスターリース契約の種別をいいます。
ブックビルディング方式 新投資口等の発行時の価格決定の際に用いられる発行条件の決定方式の一つです。投資口の取得の申込みの勧誘時において発行価格に係る仮条件を投資家に提示し、投資口に係る投資家の需要状況を把握した上で発行価格等を決定する方法をいいます。
不動産鑑定評価 土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利の経済価値を判定し、その結果を価額に表示する行為をいいます(不動産の鑑定評価に関する法律第2条第1項)。不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格ですが、投信法に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合には特定価格となります。この場合の鑑定評価の方法は、基本的に収益還元法(DCF法及び直接還元法)による収益価格に基づき、取引事例比較法による比準価格及び原価法による積算価格による検証を行い、鑑定評価額を決定します。
不動産信託 不動産を信託財産とする信託(不動産と併せて金銭を信託する場合も含みます。)であり、主として信託不動産をテナントヘ賃貸することにより管理運用すること及び信託期間中に信託不動産を処分することを信託事務の内容に含む信託をいいます。
不動産投資顧問契約 不動産ファンドや投資家のためのアドバイザリー業務に関して、投資運用方針・計画の立案及び実施、PM会社等を使った物件管理やリーシング、資金調達や会計業務等、不動産ファンドの価値の最大化を図ることを目的として締結する契約をいいます。
フリーアクセス床(OAフロア) オフィスビル等の床で、OA機器の増加に伴う各種配線容量の確保と配線替えの自由度を目的として電源や情報線が任意の床位置から簡便に取り出せるように二重構造の床となっているものをいいます。
ポートフォリオ リスクを分散させるために、規模・用途・地域等の異なる要因を持つ物件の集合体をいいます。

ま行

用語 用語に関する説明
マスターリース会社 信託受託者から各投資対象不動産を一括して賃借する会社をいいます。
マスターリース契約 信託受託者がマスターリース会社に対して各投資対象不動産を一括して賃貸する旨の信託受託者とマスターリース会社との間で締結される賃貸借契約をいいます。
マーケット稼働率 投資対象不動産が所在するエリアにおいて、一般賃貸市場を前提とした不動産の稼働率水準をいいます。
マーケット賃料水準 投資対象不動産が所在するエリアにおいて、一般賃貸市場を前提とした不動産の賃料水準をいいます。
マーケット・レポート 投資対象不動産の所在するエリアにおける賃貸市場の分析、投資対象不動産のマーケット賃料水準等について専門家が作成した調査レポートをいいます。

や行

用語 用語に関する説明
有害物質 土地については、鉛・砒素・トリクロロエチレン、建物については、アスベスト・PCB等人体・環境等に対して、被害・汚染を生じさせる又は生じさせる恐れのある物質をいいます。
床荷重 床に作用する荷重のことをいいます。
容積率 建築基準法第 52条により定める建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいい、本書では用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。なお、本書で記載する容積率は、前面道路の幅員その他の要因により、実際に適用される割合とは異なる場合があります。
用途地域 都市計画法第8条第1項に掲げられている地域をいいます。各地域内で建築(新築・増築・改築・移転)したり建物の用途を変更したりするような場合には、各用途地域の種類によって一定の制限を受けることがあります。

ら行

用語 用語に関する説明

わ行

用語 用語に関する説明
割引率 不動産の鑑定評価において、収益還元法におけるDCF法の適用の際に、ある将来時点の収益を現在時点の価値に割り戻す際に使用される率をいいます。

その他

用語 用語に関する説明
AMフィー(アセット・マネジメント・フィー) 不動産投資顧問契約に基づく報酬をいいます。
DCF法( Discounted Cash Flow Method) 不動産の鑑定評価において、収益還元法によって収益価格を求める方法のうち、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法をいいます。
LTV( Loan to Value) 物件の価値に対する、借入金に代表される負債の割合を表す指標を意味します。ここでは、総資産に対する借入金及び投資法人債の合計額の割合をいいます。
NOI( Net Operating Income) 各物件に係る賃貸事業収益の合計から賃貸事業費用の合計を控除した金額をいいます。
PM会社(プロパティ・マネジメント会社) PM業務(プロパティ・マネジメント業務)を受託する会社をいいます。
PM業務(プロパティ・マネジメント業務) 取得済資産及び取得予定資産の信託受託者から委託を受け、建物管理・テナント管理(テナント営業戦略の策定・賃貸借条件交渉・クレーム対応等)・修繕計画策定及び入出金管理等を行う業務をいいます。
PMフィー(プロパティ・マネジメント・フィー) PM業務に対する報酬をいいます。
PMレポート(プロパティ・マネジメントレポート) PM業務の一環として、PM業者により各物件毎の入出金・テナントの入退居等に係る管理を目的として作成されるレポートをいいます。
PML( Probable Maximum Loss) 地震による予想最大損失をいいます。PMLには、個別物件に関するものとポートフォリオ全体に関するものがあります。PMLについての統一された厳密な定義はありませんが、ここでは、建物の一般的耐用年数 50年間に、10%以上の確率で起こり得る最大規模の地震(再現期間475年の地震に相当。)により生ずる損失の再調達価格に対する割合をいいます。
REIT( Real Estate Investment Trust ) 不動産投資信託のことをいいます。
不動産投資信託は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。

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