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FAQ

質問項目一覧

資産運用会社について

  1. Q1.資産運用会社について教えて下さい。

投資方針について

  1. Q2.現在の日本のREITマーケットをどのように見ていますか。
  2. Q3.ポートフォリオ構築戦略の観点からオフィス、レジデンスに集中投資していく理由を教えて下さい。
  3. Q4.特定の物件タイプに特化せず、オフィス・レジデンスという複数のタイプに投資する理由を教えて下さい。
  4. Q5.今後の都心部におけるオフィスビルマーケット、レジデンスマーケットの動向をどのように考えていますか。

成長戦略について

  1. Q6.本投資法人の特徴及び成長戦略について教えて下さい。
  2. Q7.PM(プロパティ・マネジメント)会社の選定基準と管理方針について教えて下さい。
  3. Q8.保険付保の方針を教えて下さい。
  4. Q9.LTVの水準の考え方(平均、上限)について教えて下さい。

資産運用会社について

Q1.資産運用会社について教えて下さい。
資産運用会社の概要は以下の通りです。
名称 平和不動産アセットマネジメント株式会社
資本金の額 2億9,557万円
株主 平和不動産株式会社 100%
会社の沿革
年月日 事項
平成12年3月24日 株式会社クレッシェンド設立
平成13年3月23日 宅地建物取引業者としての宅地建物取引業法第3条に基づく免許取得
(東京都知事(1)第79529号)
平成13年5月24日 株式会社クレッシェンドからカナル投信株式会社に商号変更
平成13年7月3日 宅地建物取引業法第50条の2に基づく取引一任代理等の認可取得
(国土交通大臣認可第8号)
平成13年7月24日 不動産投資顧問業登録規程第6条第3項に基づく総合不動産投資顧問業の登録取得(国土交通大臣総合-000011号)(現在登録未更新)
平成13年9月14日 旧投信法第6条に基づく投資法人資産運用業の認可取得(内閣総理大臣第12号)
平成13年9月14日 旧投信法第34条の10第2項に基づく特定資産に係る投資に関する投資助言業務についての兼業届出(現在未実施)
平成14年4月19日 一般社団法人投資信託協会に入会
平成18年3月23日 宅地建物取引業者としての宅地建物取引業法第3条に基づく免許更新
(東京都知事(2)第79529号)
平成19年9月30日 証券取引法等の一部を改正する法律附則第159条に基づく金融商品取引業のみなし登録取得(関東財務局長(金商)第316号)
平成21年10月19日 平和不動産株式会社の完全子会社となる
平成22年7月1日 カナル投信株式会社から平和不動産アセットマネジメント株式会社(現商号)に商号変更
平成22年10月1日 ジャパン・シングルレジデンス・アセットマネジメント株式会社を吸収合併
平成23年3月23日 宅地建物取引業者としての宅地建物取引業法第3条に基づく免許更新
(東京都知事(3)第79529号)

運用体制 業務管理部 企画財務部 レジデンス運用部 オフィス運用部 コンプライアンス委員会 不動産投資部 監査室

不動産投資部
  • 投資委員会事務局の運営
  • 投資戦略・投資基準の策定
  • 運用資産の取得・売却に係る計画の策定、実行
  • 運用資産の取得・売却に係るリスク管理
  • 運用資産の取得時におけるプロパティ・マネジメント会社等の選定
  • 不動産の売買市場動向に係る情報収集、調査・分析
オフィス運用部
レジデンス運用部
  • 投資委員会事務局の運営
  • 運用資産の運営管理に係る計画の策定、実行
  • 運用資産の運営管理に係るリスク管理
  • 運用資産の物件別収支の作成、管理
  • プロパティ・マネジメント会社等の管理・変更
  • 不動産の賃貸市場動向に係る情報収集、調査・分析
企画財務部 投資法人に係る業務
  • 経営計画・収益計画、配当政策、資産運用計画の策定、予実管理
  • 経営の事業環境・業界・他リート動向等に係る情報収集、調査・分析
  • 投資法人規約、運用ガイドラインの策定、変更
  • 資金調達、資金運用
  • 財務管理
  • 格付機関との折衝
  • 資産管理会社に関わる事項
  • IR・情報開示に係る業務
  • ホームページの作成、管理
  • 開示書類の作成
  • 投資主情報の管理
  • 投資主等からの苦情対応
  • 一般事務受託者(投資主名簿等管理人)に係る事項
業務管理部 投資法人に係る業務
  • 資産運用委託契約の締結、変更に係る業務
  • 決算に関連する業務
  • 投資主総会、役員会の運営補佐
  • 一般事務受託者(会計税務、機関運営)に関する事項
資産運用会社に係る業務
  • 総務、経理、人事に係る業務
  • 監督官庁、関係諸団体との窓口業務
  • 免許・登録・届出等に係る業務
  • 株主総会、取締役会の運営
  • 情報セキュリティ、システム情報機器の運用、保全、管理
  • システムリスク管理
コンプライアンス・リスク管理室
  • コンプライアンス委員会事務局の運営
  • 社内諸規則の整備・管理
  • 法令諸規則等への適合性に関するモニタリング及び審査
  • 法人関係情報の管理
  • リスク全般の管理
  • 内部統制態勢の整備・充実
  • コンプライアンスに関する従業員教育に係る業務
  • 苦情、事故等に関する取り纏め及びその対処
  • 反社会的勢力への対応
  • 内部監査への協力
  • 懲罰委員会事務局の運営
  • その他コンプライアンス及びリスク管理に関する業務
監査室
  • 内部監査方針の企画・立案
  • 内部監査の実施
  • 内部監査結果に基づく指導、改善勧告、提言
  • 自主検査の企画・管理
  • 外部監査への対応

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投資方針について

Q2.現在の日本のREITマーケットをどのように見ていますか。
J-REITマーケットは、平成13年9月のREIT市場創生から順調に拡大し、REITの種類も多種多様になり、銘柄数も増加してきました。しかしながら、これまで、順調に拡大してきたJ-REITマーケットも周辺環境の変化等の影響もあり、昨今は厳しい状況に直面しております。そうした環境下においても、REITの社会的認知度は高まってきており、REIT市場は今後も成熟しながら拡大していくものと考えております。
Q3.ポートフォリオ構築戦略の観点からオフィス、レジデンスに集中投資していく理由を教えて下さい。

本投資法人が投資対象とするオフィスとレジデンスに集中投資する最大の理由は、

  • 投資対象とするオフィス及びレジデンスは、マーケットにおける豊富な物件ストック数により投資機会の確保が大規模物件と比べて容易であると考えられること
  • 投資対象とするオフィスについては、多数の中小規模の事業所の存在に基づく潜在的テナント需要が高いと考えられること
  • レジデンスについては、都心回帰への意識の高まり等により、都心部の賃貸住宅へのテナント需要が高いと考えられること
から、物件取得及び運営管理の両面において、着実な成長と中長期的な安定収益を確保できると考えられること、並びに多数のオフィスとレジデンスに複合的に投資することにより、収益変動リスク及び市場変動による影響の極小化を図れることです。
Q4.特定の物件タイプに特化せず、オフィス・レジデンスという複数のタイプに投資する理由を教えて下さい。
オフィス及びレジデンスといった複数用途への投資形態にした最大の理由は、個別物件での収益変動リスク(地域要因及び個別要因による収益変動リスク)の極小化を図るとともに、各々の用途の物件の市場変動等による影響を抑制し、中長期的な安定収益を確保することにあります。
但し、あくまで、中長期的な安定収益を確保できる用途の物件のみに限定しなければなりませんので、その結果、中長期的な安定収益を確保できる用途の物件として、「オフィス」と「レジデンス」に限定しております。
Q5.今後の都心部におけるオフィスビルマーケット、レジデンスマーケットの動向をどのように考えていますか。
  1. (1) 都心部オフィスビルマーケット
    今後の都心部のオフィスマーケットに関しては、中期的にも需要が堅調に高まるものと考えております。ただ、オフィスビルの全てが安定収益を確保できるとは限らず、立地条件、建物スペック等の要素において、オフィスビルの中で淘汰される物件とそうでない物件に“二極化“が進んでいくものと考えております。従って、数多くの投資機会の中から、中長期的な収益安定性を有すると考えられる優良なオフィスビルを厳選して取得することを目指します。
  2. (2) 都心部レジデンスマーケット
    昨今の都心回帰への意識の高まり等により、単身世帯からシニア世帯まであらゆる世帯層が都心部への移住を希望しているものと考えられ、加えて不動産に対する資産価値の希薄化も相まって都心部の賃貸住宅に関する需要は今後も堅調に推移していくものと考えております。ただ、レジデンスは、各種設備の機能的陳腐化がオフィスビルよりも早いので、新築物件を主として、極力築年数の浅い物件を集中的に取得することを目指します。

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成長戦略について

Q6.本投資法人の特徴及び成長戦略について教えて下さい。

本投資法人の特徴は、

  1. 東京を中心とするオフィス・レジデンスに投資していくこと
  2. 分散されたポートフォリオを構築していくこと
  3. 資産運用会社と業務提携先である平和不動産株式会社とのパートナーシップにより、投資主価値の極大化を目指すこと

を基本方針とし、この基本方針に基づいた成長戦略(外部成長戦略・内部成長戦略・財務戦略)を実行することにより、運用資産の着実な成長と中長期的な安定収益の確保を目指していきます。

  1. (1)・・・マーケットにおける豊富なストック数を有し、かつテナント需要が安定的であると考えられる東京を中心とする投資エリアのオフィス・レジデンスに投資することにより、運用資産の着実な外部成長・中長期的な安定収益の確保を目指していきます。
  2. (2)・・・多数の物件に投資することによって、ポートフォリオの収益変動リスクを極小化するとともに、オフィス及びレジデンスといった複数タイプの物件に投資することによって、運用資産の着実な成長と中長期的な安定収益の確保を目指していきます。
  3. (3)・・・資産運用会社と業務提携先各社とのパートナーシップにより、本投資法人の投資基準に大要適合する投資物件の売却及び仲介情報の提供を受け、投資物件の取得機会を拡大することによって、運用資産の着実な成長を目指します。
Q7.PM(プロパティ・マネジメント)会社の選定基準と管理方針について教えて下さい。

下記の基準により選定したPM会社を下記の方針に基づき管理します。

(1) PM会社の選定基準
検討項目 内容
a. 経験・実績 (a) 会社概要、沿革、過去の事業実績
(b) PM受託物件数(管理棟数・管理戸数)
b. 組織・体制 社内組織・社内体制
c. 財産基盤・財務状況 (a) 財務関係書類(貸借対照表・損益計算書等)による財務内容
(b) 企業信用調査会社の評価内容
d. リーシング能力の高さ リーシング会社のネットワークの広さ(提携するリーシング会社数)
e. 近隣エリアを含む賃貸マーケット市場への精通度 (a) 事業展開エリアの分布状況
(b) 各社員の賃貸マーケットに対する精通度
f. PMレポートの作成能力 PMレポートの内容
g. クレーム対応能力 (a) クレーム対応に対する体制
(b) クレーム対応能力
h. 建物・設備の管理能力 建物管理業務体制
i. PM報酬 (a) 基本報酬
(b) 一般媒介業務報酬(仲介手数料)
(c) 契約更新業務に係る報酬
(2)PM会社の管理方針
  1. 運営管理体制の構築
    PM会社に対して各投資物件の特性に合わせた適切かつ効率的な運営管理体制を構築するように求めるものとします。また、資産運用会社は、本投資法人の決算期毎に、当期事業計画を策定し、当該計画を通じてリーシング、管理及び修繕の各側面からPM会社の運営管理活動をモニタリングします。
  2. 業務報告会の実施
    運営管理状況の確認及び今後の対応策等について協議するために、原則として毎月、業務報告会を開催し、PM会社との一体的な運営管理体制を構築します。
  3. PM会社の評価
    原則として年1回、投資物件毎のPM会社の運営管理実績について、リーシング、管理及び修繕の各側面から評価します。その結果によっては、PM会社に対し改善の指示等を行うほか、PM会社を変更する場合があります。
Q8.保険付保の方針を教えて下さい。
  1. (1) 損害保険
    災害及び事故等による建物の損害及び対人・対物事故による第三者への損害賠償を担保するため、投資物件に適切な損害保険(火災保険及び賠償責任保険)を付保します。火災保険及び賠償責任保険については、原則として投資物件の用途毎に一つの保険契約を締結し、包括的に付保します。但し、投資物件によっては、1物件につき1保険契約を締結し、個別に付保する場合もあります。
    付保内容については、基本的に総合保険(オールリスク型保険)とします。保険会社の選定に当たっては、一定の信用力を有する複数の保険会社に同じ付保内容での見積書を提出させ、それらを比較検討することにより、最も経済的な付保条件を提示した保険会社を選定することとします。
  2. (2) 地震保険
    地震により生じる建物の損害や収益の大幅な減少に関して、エンジニアリング・レポートにおける地震リスクの内容に基づき検討・判断するものとします。特に、かかる地震リスクの判断において、エンジニアリング・レポート記載の各投資物件のPML値が 20%以上の場合には、当該投資物件につき、地震保険を付保する場合があります。
Q9.LTVの水準の考え方(平均、上限)について教えて下さい。
約40~約50%を標準水準として維持し、上限を65%とします。但し、投資物件の追加取得等により一時的に65%を超える場合があります。

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